بهترین سرمایه‌گذاری در ایران چیست ؟

۱۴۰۰/۰۴/۲۸ ۱۱:۲۰:۲۶


ادم‌های مختلف موارد مختلفی را برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند , برخی از مردم خرید ملک را مطمئن و سوداور می‌دانند , برخی دیگر با طلا و سکه پس‌انداز می‌کنند .

عده ای می‌خواهند با دلار ، پول خود را از اسیب تورم نجات دهند , عده کمی هم در بورس سرمایه‌گذاری می‌کنند ، هرچند در نظر عموم مردم بورس بی اندازه پرریسک است , اما همه ان‌ها در نهایت به دنبال بهترین سرمایه‌گذاری می‌گردند .

بالاترین سود ، کم‌ترین ریسک و بیش‌ترین نقدشوندگی ممکن , در اینجا نمی‌خواهیم در مورد اخلاق و تاثیرهای اجتماعی هر مورد سرمایه‌گذاری بحث کنیم , تنها می‌خواهیم نگاهی بیندازیم به سابقه هرکدام از این بازارها و ببینیم از سال 1377 تا به امروز هر بازار چه وضعی داشته است .

سوال اینجا است که کدام بازار سوداورترین گزینه برای سرمایه‌گذاری است ؟ در این بازه زمانی ایران و امریکا سه رییس جمهور متفاوت را تجربه کرده‌اند , به این ترتیب می‌توانیم مدعی شویم که شرایط سیاسی مختلفی را پشت سر گذاشته‌ایم , انتخاب مورد سرمایه‌گذاری و روش بررسی برای به دست اوردن مقدار تورم از شاخص قیمت مصرف کننده (cpi) استفاده می‌کنیم .

اگر بازدهی مورد سرمایه‌گذاری از تورم کم تر باشد ، سرمایه‌گذاری را زیان ده درنظر می‌گیریم , برای بازدهی‌های بیشتر از تورم به هزینه فرصت (opportunity cost) سرمایه‌گذاری نگاه می‌کنیم , یعنی ایا موردی سود اورتر از انتخاب ما وجود داشته است ؟ بهره بانکی را به عنوان سرمایه‌گذاری بدون ریسک در نظر می‌گیریم .

توجه کنید که سکه ، دلار و سهام نقدشونده تر از سپرده پنج ساله هستند , برای ان که نقدشوندگی (liquidity) کم‌ترین تاثیر را بر محاسبات ما بگذارد ، از نرخ بهره سپرده یک ساله استفاده می‌کنیم , برای دلار و سکه ، مبنای محاسبه قیمت در بازار ازاد است .

یعنی فرض می‌کنیم سفته بازاران به ارز دولتی دسترسی ندارند , برای زمین از شاخص قیمت زمین تهران (lpi) استفاده می‌کنیم , مبنای محاسبه ، اماری است که بانک مرکزی منتشر می‌کند .

نرخ اجاره سالانه اپارتمان را برابر 7 درصد بهای ملک در نظر می‌گیریم , ( رهن یک پنجم بهای ملک ، نرخ تبدیل 10 میلیون رهن در مقابل 300 هزار تومان اجاره , بیشتر مردم با بالارفتن قیمت‌ها به فکر سرمایه‌گذاری می‌افتند نه با پایین امدن قیمت‌ها .

برای محاسبه بازده بورس از شاخص کل استفاده می‌کنیم , از انجایی که در سال 1377 صندوق etf با درامدثابت وجود نداشت ، یک صندوق فرضی با درامدثابت 20% را با شاخص کل مقایسه می‌کنیم , ( در زمان تنظیم مقاله ، داده‌های بانک مرکزی تا سال 1395 تاییدشده بودند .

) بازده سرمایه‌گذاری از سال 1377 تا امروز حالا فرض می‌کنیم یک واحد پول ( یک میلیون تومان ) در بازارهای مخالف سرمایه‌گذاری شود , با استفاده از داده هایی که از بانک مرکزی ، بازار ازاد و سازمان بورس اوراق بهادار استخراج کرده‌ایم ، حساب می‌کنیم این پول در سال‌های مختلف چقدر تغییر می‌کند , به بیان دیگر برای هر مورد سرمایه‌گذاری شاخص 1377 برابر با 1 فرض می‌شود .

حالا به محاسبه بازدهی هر مورد می‌پردازیم , برای محاسبه بازدهی از فرمول (1) استفاده می‌کنیم , که در ان p t قیمت در سال t و p 0 همان یک میلیون تومانی است که سرمایه‌گذاری کرده‌ایم .

بازدهی بازارها به شکل زیر خواهد بود , در یک نمودار خطی می‌توانیم بازدهی بازارهای مختلف را ببینیم , همان طور که می‌بینیم بازدهی بورس در بلندمدت با هیچ کدام از موارد دیگر قابل مقایسه نیست .

در نمودار زیر می‌توانیم بازدهی سایر سرمایه‌گذاری ها را بدون درنظر گرفتن بورس ببنیم , دسته اول : تورم ، دلار و سپرده بانکی دلال هایی که دلار را با فرکانس بالا (hft) معامله می‌کنند می‌توانند سود کنند , ان‌ها امروز دلار را می‌خرند و چند دقیقه بعد به قیمتی بالاتر می‌فروشند .

سود ان‌ها از ما به تفاوت خرید وفروش (spread) به دست می‌اید نه از انبار کردن و نگه داشتن ارز , حجم و فرکانس بالا معامله باعث می‌شود سود اندک برای ان‌ها ارزنده باشد , اما برای کسی که می‌خواهد تورم را پوشش دهد ، نگه داری دلار مفید نخواهد بود .

در بلندمدت شاخص قیمت بیشتر از نرخ ارز رشد خواهد کرد , اول ان که دولت ایران سعی می‌کند با سرکوب نرخ ارز از رشد طبیعی ان پیشگیری کند و برای این کار از صندوق ذخیره ارزی استفاده می‌کند , دیگر ان که در امریکا هم تورم وجود دارد و ارزش یک اسکناس 1 دلاری در سال 1997 برابر ارزش همین اسکناس در 2017 نیست .

از طرف دیگر می‌بینیم که سپرده یک ساله با تقریب خوبی می‌تواند تورم را پوشش دهد , در یک بازه زمانی 18 ساله سپرده‌گذاری یک ساله تنها 13 درصد از تورم عقب می‌افتد , در حالی که خریدار ارز با یک فاصله 65 درصدی روبرو خواهد شد .

نتیجه ان که با یک سپرده کوتاه مدت یک ساله می‌شود تورم را هج کرد ، با خرید و نگهداری ارز نه , حساب پس‌انداز پنج ساله بیشتر از سپرده یک ساله سود می‌کند ، اما اگر سرمایه گذار بخواهد قبل از سررسید حساب خود را ببندد با نرخ شکست (termination fee) روبه رو می‌شود , برای همین سپرده بانکی بلندمدت مورد سرمایه‌گذاری مناسبی برای همه شرایط نیست .

دسته دوم : طلا ، زمین و درامدثابت در بلندمدت رفتار بازدهی سکه و زمین مسکونی به طرز شگفت اوری به یکدیگر شبیه است , فرض کنید در سال 1377 می‌توانستید یک متر زمین مسکونی را به قیمت 225 هزار تومان ( پنج سکه بهار ازادی ) بخرید , همین زمین در سال 1395 بیش از شش میلیون تومان قیمت داشت .

در ان سال می‌شد همین زمین را با پنج ونیم سکه خرید , در کوتاه مدت شاید قیمت سکه یا مسکن رشد یا افت کند ، ولی در بلندمدت رفتار ان‌ها به هم نزدیک می‌شود , یعنی اگر کسی در سال 1377 زمین خود را فروخته و سکه خریده باشد ، در سال 1395 می‌توانست با فروختن سکه هایش تقریبا همان زمین را خریداری کند .

نتیجه جالب این است که در بلندمدت سکه طلا و زمین مثل صندوق با درامدثابت 20% عمل می‌کند , یعنی با نگهداری بلندمدت سکه و زمین می‌توانید سالانه بیست درصد درامد کسب کنید ، یا اگر می‌خواهید چیزی را جایگزین خرید سکه و زمین کنید ، می‌توانید از صندوق با درامد ثابت (fixed income fund) استفاده کنید , بازار مسکن بیش‌ترین سرمایه را به سمت خود جذب کرده است .

سرمایه‌گذاری ای که پربازده‌ترین و نقدشونده‌ترین گزینه ممکن نیست , یک مثال از این شرایط ، وقتی است که می‌خواهیم برای خرید خانه فرزندانمان پس‌انداز کنیم , یک پس‌انداز درامدثابت 20% انتخاب مناسبی است ، چون به سادگی نمی‌شود هر ماه یک سکه بهار ازادی پس‌انداز کرد .

اما با پول اندک می‌شود یک یا چند واحد صندوق درامدثابت خرید , این واحدها ریسک نگهداری سکه طلا را ندارند و از املاک نقدشونده تر هستند , دسته سوم : بورس در بلندمدت همان طور که گفتیم اگر افق زمانی سرمایه‌گذاری خود را 17 ساله بگیریم ، هیچ سرمایه‌گذاری ای با سرمایه‌گذاری شاخص (index investment) قابل مقایسه نیست .

اما در افق زمانی (planning horizon or time horizon) هفت ساله شرایط می‌تواند متفاوت باشد , کسی که از 1380 تا 1387 زمین خریده باشد ، بیشتر از هر بازار دیگری سود می‌گیرد , در این دوره جایگاه دوم از ان بورس است .

کسی که در سال‌های 82، 83 و 84 ( قبل از به قدرت رسیدن محمود احمدی‌نژاد ) سکه خریده بود ، بعد از هفت سال بیشتر از فعال‌های بورس سود کسب می‌کرد , اما در تمام بازه‌های هفت ساله دیگر سرمایه گذاران بورسی بیشترین سود را کسب کرده‌اند , نکته دیگر این است که سرمایه‌گذاری در بورس با افق زمانی کم تر از 5 سال چندان مطمئن نیست .

در افق‌های زمانی کم تر از 5 سال ، صندوق و سپرده بانکی سرمایه‌گذاری های مناسب‌تری هستند , مثلا کسانی که در سال 1382 وارد بورس شدند ، در سال 87 تنها 18 درصد سود کرده بودند ، در حالی که قیمت‌ها 103 درصد رشد کرده بود , اما همین سرمایه گذاران در افق بالای ده سال پاداش صبر خود را گرفتند .

سال‌های 84 تا 87 ( از اواخر دولت خاتمی به اوایل دولت احمدی‌نژاد ) بدترین دوران بورس بود , درحالی که قیمت سکه ، دلار و مسکن به شکل وحشتناکی رشد کرد , مشکل اصلی اینجا است که کسی نمی‌دانست 1387 بهترین زمان برای ورود به بورس است .

به همین دلیل در بیشتر منابع علمی می‌گویند پرتفویی که فقط از سهام تشکیل شده باشد ، برای افق زمانی بالای 10 سال توجیه دارد , به طور میانگین بورس در تمام بازه‌های هفت ساله از 1377 تا به امروز بیش از 700% بازدهی داشته است , در پنج دوره گذشته بازدهی بازار بیش از 800% درصد بود .

در دوره‌های هفت ساله بازدهی بورس به طور میانگین چنین بوده است : اجاره خانه به عنوان شغل یک مورد سرمایه‌گذاری دیگر این است که خانه بخریم و ان را اجاره دهیم , پیش فرض صاحب خانه‌ها این است که قیمت خانه متناسب با تورم رشد می‌کند ، اجاره هر مبلغی که باشد سود است ، چون بالای خط تورم قرار می‌گیرد , این پیش فرض درست نیست .

قیمت خانه در تهران بیش تر از تورم رشد می‌کند , چرا که رشد تقاضا برای مسکن ، بیشتر از ظرفیت شهر برای عرضه ملک مسکونی است , اما نکته مهم در مورد خانه مسکونی ، استهلاک (depreciation) است .

خانه در تهران هر سال 2,5 درصد از ارزش ( نه قیمت ) خود را از دست می‌دهد , یعنی قیمت یک خانه بیست سال ساخت به طور تقریبی 20 (0.

975) یا 60 درصد ملک مشابه نوساز است ( مشابه از نظر متراژ و موقعیت ), عدد واقعی می‌تواند بین 50 تا 70 درصد متغیر باشد , مستاجر هر سال 7 درصد قیمت روز خانه را به عنوان اجاره می‌پردازد .

پس می‌توانیم بگوییم : که در ان h 0 قیمت روز خانه نوساز و h t قیمت روز خانه t سال ساخت است , چسبندگی قیمت اجاره دقت کنید که قیمت خانه کهنه در مناطق مختلف و با توجه به امکانات بنا می‌تواند متفاوت باشد , همچنین اگر الان بخواهید خانه اجاره کنید ممکن است از شما 8 تا 10 درصد اجاره بگیرند .

اما اجاره خانه در مجموع چسبنده تر از قیمت خانه است و معمولا به همان اندازه رشد نمی‌کند , برای درک چسبندگی قیمت اجاره (price stickiness) تصور کنید شما در یک خانه ساکن هستید , به جای پیدا کردن خانه جدید سعی می‌کنید قرارداد خود را با کم‌ترین رشد تمدید کنید .

صاحب خانه هم ترجیح می‌دهد با شما تمدید کند تا چندماه خانه‌اش خالی بماند و نیم ماه اجاره را به بنگاه بدهد , به همین دلیل معمولا میانگین اجاره‌ها کم تر از قیمت خانه رشد می‌کند , از طرف دیگر خریدار مسکن بیشتر از مستاجر قدرت خرید دارد .

توجه کنید که با بالارفتن عمر بنا ، استهلاک بر رشد قیمت می‌چربد , برای همین اگر قصد داریم از اجاره خانه کسب درامد کنیم ، بهتر است افق زمانی خود را بیش تر از ده سال در نظر نگیریم , یعنی خانه هفت تا ده سال ساخت را با خانه نوساز عوض کنیم .

بهترین سرمایه‌گذاری در ایران در افق کوتاه مدت بهترین سرمایه‌گذاری صندوق با درامدثابت است , دیدیم کسانی که در سال 91 و 92 سکه خریدند ، در سال 93 در ضرر بودند , نگه داشتن دلار هرگز سوداور نبوده است .

سپرده یک ساله در بهترین حالت می‌تواند تورم را پوشش دهد و سپرده پنج ساله مشکل نقدشوندگی دارد , از طرفی خرید زمین در تهران کار ساده ای نیست و به چند ده میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد , مسکن در بلندمدت ارزش خود را از دست می‌دهد و مسکن قدیمی به سادگی قابل فروختن نیست .

سرمایه‌گذاری در بورس بهترین گزینه برای افق‌های طولانی است , چنین سرمایه‌گذاری باید برای بازه‌های ده ساله یا بیشتر برنامه ریزی کند , به همین دلیل برای محاسبه ارزش ذاتی سهم با جریان ازاد نقدی ، از پیش بینی تنزیل یافته ده سال اینده استفاده می‌کنیم .

برای کسانی که دانش کافی برای سرمایه‌گذاری در بورس ندارند ، توصیه می‌شود از صندوق سهام استفاده کنند ، یا از خدمات سبدگردانی نهادهای سرمایه‌گذاری بهره ببرند , برای کسانی که برنامه ای بین 5 تا 10 سال دارند ، پرتفویی شامل ترکیبی معقول از درامدثابت و سهام توصیه می‌شود , منبع و عکس : تجارت نیوز کدخبرنگاری 1801.