وزارت راه : برنامه ساخت یک میلیون مسکن اماده شده است

۱۴۰۰/۰۶/۲۲ ۰۸:۳۹:۵۰


معاون وزیر راه و شهرسازی گفت : برنامه‌های اجرایی را درخصوص قانون جهش تولید و تامین مسکن و هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد تهیه کرده‌ایم که در اولین جلسه شورای عالی مسکن به ریاست محترم جمهوری و دستگاههای ذی ربط ارایه می‌کنیم , محمود محمودزاده در گفت وگو با ایسنا اظهار کرد : بالغ بر 534 هزار واحد مسکن ملی در حال احداث داریم و 40 هزار واحد بهره برداری شده است , پروژه‌های افتتاح شده بعضا بدون اتکا به منابع مصوب طرح اقدام ملی پیش رفت .

به طور مثال حدود 2000 واحد توسط یک تعاونی در شهر سیرجان ساخته شد که از دولت زمین گرفتند و با خرید اوراق ، تسهیلات دریافت کردند , وی افزود : بخش دیگر ، پروژه هایی است که در بافت فرسوه احداث شده که تسهیلات 9 درصدی این مناطق را استفاده کردند و مابقی منابع از سوی مالکان تامین شد , این بخش سرفصل جداگانه ای با بانک مسکن دارد که حدود 40 هزار واحد از طریق شرکت بازافرینی معرفی شدند و برای 20 هزار واحد تسهیلات پرداخت شده است .

مدل سوم کسانی هستند که زمین گرفتند و بدون دریافت وام ساختند , این گروهها جلوتر از دیگر پروژه‌ها هستند و در مرحله بهره برداری قرار دارند , محمودزاده تصریح کرد : برخی پروژه‌های اقدام ملی به صورت گروههای کوچک به مردم واگذار شده و ما فقط درخصوص مدیریت و بحثهای فنی کمک می‌کنیم .

این افراد بعضا تسهیلات می‌گیرند و اگر نیاز نداشته باشند تسهیلات دریافت نمی‌کنند , همچنین تفاهم نامه‌ها با دستگاههای دولتی نیز شرایط خوبی دارند و جلو می‌روند , معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه 534 هزار واحد اقدام ملی در مراحل مخلتف اجرا هستند گفت : امیدوارم با ابلاغ قانون جهش تولید که اخیرا به تایید نهایی شورای نگهبان رسیده گشایش‌های بیشتری در حوزه تسهیل‌گری در موضوعات مسکن ایجاد شود و همزمان با پروژه‌های نهضت ملی مسکن که جزو تعهدات دولت و طبیعتا وزارت راه و شهرسازی است به زودی شاهد جهش بزرگتری در تولید و عرضه مسکن باشیم .

وی با اشاره به برنامه دولت سیزدهم برای ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی اظهار کرد : ما برنامه‌های اجرایی را درخصوص قانون جهش تولید و تامین مسکن تهیه کرده‌ایم که در شرف نهایی شدن است و در اولین جلسه شورای عالی مسکن که به ریاست محترم جمهوری با شرکت سایر دستگاهها و نهادهای ذی ربط در این حوزه تشکیل می‌شود این برنامه به جمع بندی و تصویب نهایی می‌رسد , احتمالا این جلسه شهریورماه برگزار می‌شود , عضویت در کانال تلگرام خبربان منبع : عصر ایران کلیدواژه : هزار واحد درخواست حذف خبر : « خبربان » یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به طور اتوماتیک از وبسایت www.

asriran,com دریافت کرده است ، لذا منبع این خبر ، وبسایت « عصر ایران » بوده و سایت « خبربان » مسئولیتی در قبال محتوای ان ندارد , چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید ، کد 33093258 را به همراه موضوع به شماره 100010022100 پیامک فرمایید .

لطفا در صورتی که در مورد این خبر ، نظر یا سئوالی دارید ، با منبع خبر ( اینجا ) ارتباط برقرار نمایید , با استناد به ماده 74 قانون تجارت الکترونیک مصوب 1382/10/17 مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت « خبربان » مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی ، صوتی و تصویر است ، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر ، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است , قیمت سیمان به نرخ پیش از قطع برق بازگشت / امضاهای طلایی در بازار فولاد تا ابان ماه باطل می‌شود بازیگر سریال پایتخت بر اثر کرونا درگذشت قاضی زرگر درگذشت جدیدترین قیمت سکه و طلا در بازار پیشگیری از سرقت مسلحانه طلافروشی در شرق پایتخت خبر بعدی : رویای یک میلیون مسکن داود دانش جعفری | کارشناس اقتصاد امروزه در محافل اجرایی دولت یکی از بحث‌های کانونی ، موضوع ساخت یک میلیون مسکن در سال است تا بعد از مدت 4 سال مجموعا 4 میلیون مسکن جدید ساخته شود .

اینکه نیاز واقعی جامعه ایران چه تعداد مسکن است خود بحث دیگری است ؛ ولی با فرض اینکه چنین تقاضایی وجود دارد ، بحث این است که ایا امکان تولید 4 میلیون مسکن در 4 سال دوره ریاست جمهوری اقای رییسی وجود دارد یا خیر ؟ در این مقاله سعی می‌شود به این سوال پاسخ داده شود و نتیجه‌گیری می‌شود که اگر روش ورود دولت به این مساله به کارگیری روش‌های تجربه شده ، علمی و متکی به مردم باشد ، امکان عرضه یک میلیون مسکن در سال وجود دارد ؛ ولی اگر از روش هایی مثل مسکن مهر یا مسکن ملی استفاده شود ، امکان تحقق این رویا بسیار ضعیف است , بخش اول - مروری بر وضعیت بخش مسکن در ایران 1- شاخص دسترسی به مسکن : در اقتصاد مسکن شاخصی تحت عنوان شاخص دسترسی به مسکن یا طول سال‌های انتظار برای خرید یک واحد مسکونی این طور تعریف می‌شود که اگر یک خانوار کل درامد خود را کنار بگذارد ، بعد از چند سال می‌تواند یک خانه بخرد ؟ فرض کنید یک نفر ماهی 10 میلیون تومان درامد دارد ، در این صورت درامد سالانه او 120 میلیون تومان می‌شود , حال اگر فرض کنیم قیمت یک اپارتمان 4/ 2 میلیارد تومان باشد ، در این صورت این خانوار برای دسترسی به مسکن باید 20 سال درامد خود را کنار بگذارد .

براساس مطالعات صورت گرفته در حال حاضر متوسط طول دوره انتظار برای خرید مسکن حدود 75 متری برای کل جامعه ایران بالای 34 سال است , اگر بخواهیم وضعیت دوره انتظار را برای دهک‌های مختلف درامدی حساب کنیم ، در این صورت دهک اول ( فقیرترین ) باید 143 سال درامد خود را کنار بگذارد تا بتواند یک اپارتمان 75 مترمربعی را خریداری کند , این شاخص برای دهک دهم ( ثروتمندترین ) فقط 11 سال است .

در مورد دهک چهارم طول دوره انتظار 52 سال است , در مجموع وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در ایران بسیار نگران کننده است و باید در جهت کوتاه کردن دوره انتظار قدم برداشت , 2- سهم اجاره‌نشینی در ایران : در اوایل انقلاب اسلامی حدود 75 درصد از مسکن‌های ایران ملکی و 15 درصد نیز اجاری بود .

در حال حاضر سهم مسکن ملکی به حدود 55 درصد و سهم مسکن اجاری به حدود 35 درصد رسیده است , در شهر تهران که شاهد بالاترین سهم اجاره‌نشینی در ایران هستیم ، حدود 5/ 47 درصد خانه‌ها اجاری هستند ؛ سهم اجاره‌نشینی در کشورهای صنعتی به بالای 70 درصد نیز می‌رسد , به طور کلی در کشورهایی که سهم اجاره‌نشینی بالاست ، امکان حل مشکل مسکن اسان تر است ؛ به طور مثال زوج‌های جوان برای تشکیل خانواده اگر قرار باشد از طریق تملک به مسکن دسترسی پیدا کنند ، ممکن است از ازدواج منصرف شوند ؛ درحالی که اگر پرداخت اجاره برای انان میسر باشد به راحتی می‌توانند به مسکن دسترسی پیدا کنند .

بنابراین سوالی که مطرح است این است که با فرض وجود واحدهای مسکونی استیجاری به اندازه کافی ایا اجاره نشینان به راحتی از عهده پرداخت اجاره برمی‌ایند ؟ در یک مطالعه که در سال 1395 در این رابطه صورت گرفت مشخص شد از تعداد 2/ 18 میلیون خانوار شهری تعداد 6/ 6 میلیون نفر اجاره‌نشین هستند که از این تعداد حدود 3/ 2 میلیون نفر برای پرداخت اجاره نیازمند حمایت هستند (35 درصد ), درصد خانوارهای اجاره‌نشین نیازمند حمایت در تهران حدود 43 درصد است ؛ زیرا در تهران هزینه اجاره بالاتر است , بنابراین خانوارها باید بخش بیشتری از درامد خود را صرف پرداخت اجاره مسکن کنند .

3- سهم هزینه اجاره مسکن در کل هزینه خانوارهای شهری : در مطالعه ای که در سال 1397 صورت گرفت سهم هزینه اجاره مسکن نسبت به کل هزینه‌های خانوارهای شهری برای دهک اول جامعه ( فقیرترین ) نزدیک به 49 درصد ، دهک پنجم ( متوسط درامدها ) حدود 32 درصد و دهک دهم ( ثروتمندان ) حدود 33 درصد بوده است , حالت ایده ال برای یک خانوار این است که بیش از 30 درصد درامد خود را صرف پرداخت اجاره نکند , در غیر این صورت باید از سهم هزینه‌های دیگر مثل خوراک ، پوشاک و … بکاهد که عواقب بدتری مثل سوءتغذیه را به همراه می‌اورد .

4- تحولات قیمتی مربوط به یک مترمربع اپارتمان در تهران : در مرداد 1395، قیمت متوسط یک مترمربع اپارتمان در تهران 2/ 4 میلیون تومان بود , در مرداد 1400 قیمت متوسط یک مترمربع اپارتمان در تهران به حدود 1/ 31 میلیون تومان رسیده است , اگر بخواهیم قیمت دلاری یک مترمربع اپارتمان در تهران بین مرداد 1395 و مرداد 1400 را مقایسه کنیم به یک نتیجه عجیب می‌رسیم ؛ در طول این چند سال تقریبا قیمت مسکن ( هر مترمربع ) حول و حوش میانگین 1200 دلار ثابت بوده است .

این پدیده بیانگر این است که مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای در جامعه نگریسته می‌شود و در این دوره با کاهش ارزش پول ملی ، قیمت مسکن به ریال خود را با افزایش قیمت ارز ، بازتنظیم کرده است , این پدیده در کلیه شهرهای ایران نیز مشاهده می‌شود , 5- بررسی شاخص حباب قیمتی مسکن : در اقتصاد مسکن ، یکی از شاخص‌های مهم بازار مسکن ، نسبت میانگین قیمت مسکن به اجاره بهای سالانه ان است .

این نسبت در شهر تهران بین مرداد 1395 تا مرداد 1400 از مقدار 18 به 34 افزایش یافته است , به عبارت دیگر میزان رشد قیمت مسکن نسبت به میزان رشد اجاره ان بیشتر بوده است , در اینجا نیز مشاهده می‌شود به دلیل اینکه مسکن تبدیل به کالای سرمایه ای شده است ، بسیاری از سرمایه گذاران در مواجهه با کاهش ارزش پول ملی در این دوره ، برای حفظ ارزش پول خود روی مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند .

به عبارتی در کنار عده ای که برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید ارز و طلا مبادرت کرده‌اند ، عده ای نیز مبادرت به خرید مسکن و ذخیره‌سازی ان کرده‌اند , تحلیل دقیق این پدیده در سیاستگذاری مناسب برای مسکن فوق العاده اهمیت دارد , به عبارت دیگر ممکن است سیاستگذار افزایش قیمت مسکن ( و اجاره ) را ناشی از کاهش عرضه مسکن بداند و به دنبال ساخت وساز جدید براید ؛ درحالی که در خود تهران هم اکنون بیش از 450 هزار مسکن خالی وجود دارد ، در چنین شرایطی درمان کاهش ارزش پول ملی ، بسیار موثرتر از افزایش عرضه مسکن عمل می‌کند .

ثابت بودن ارزش یک مترمربع مسکن به دلار این نظریه را تقویت می‌کند , جمع بندی بخش اول جامعه ایران از سال 1355 که بیش از 76 درصد خانه‌ها از نوع ملکی بوده و فقط 15 درصد خانه‌های استیجاری وجود داشته در حال تحول به سمت افزایش سهم خانه‌های استیجاری به بالای 50 درصد است ( کاهش سهم خانه‌های ملکی به 41 درصد و بقیه خانه‌ها که سازمانی و رایگان یا اظهار نشده است ), افزایش قیمت مسکن و اجاره در سال‌های اخیر بیش از اینکه ناشی از کاهش عرضه مسکن باشد ، ریشه در افزایش تقاضای مسکن با هدف سرمایه‌گذاری ( و جلوگیری از کاهش ارزش دارایی ) بوده است .

اگر برای این پدیده فکری نشود ، معلوم نیست برای حل مشکل مسکن بتوان کار موثری انجام داد , بخش دوم - مروری بر سیاستگذاری مسکن در جهان و ایران 1- سیاستگذاری مسکن در جهان : در اقتصادهای غیردولتی ( غیرمتمرکز ) راه حل مشکل مسکن با سه روش دنبال می‌شود : 1-1- برای دهک‌های بالای درامدی ( پولدارها ): دولت سیاستگذاری خاصی انجام نمی‌دهد , این خانوارها با قدرت خرید بالایی که دارند ، هر خانه ای را که مناسب ببینند از بازار خریداری می‌کنند .

خرید انها می‌تواند نقدی یا همراه با تسهیلات بانکی باشد ؛ ولی در هر دو صورت این خانوار قدرت خرید مسکن را در اختیار دارند , 2-1- برای دهک‌های متوسط درامدی : برای این گروه ، سیاستگذاری غالب این است که قدرت خرید این خانوارها از طریق ارائه تسهیلات بانکی تقویت شود , به طور مثال تسهیلات بانکی ممکن است شامل 80 درصد تا 100 درصد مبلغ خرید مسکن باشد .

در بعضی از کشورها اگر زوجی برای اولین بار خانه می‌خرند و مسکن خریداری شده زیر 80 مترمربع باشد ، در این صورت تا 95 درصد مبلغ خرید می‌توانند تسهیلات بانکی دریافت کنند ؛ ولی اگر مسکن خریداری بزرگ تر از 80 مترمربع باشد یا خریدار جزو مسکن اولی‌ها نباشد ، ممکن است میزان تسهیلات تا 70 درصد کاهش یابد , در ضمن میزان قسط بازپرداخت تسهیلات مسکن در این کشورها به گونه ای تنظیم می‌شود که میزان قسط ماهانه بیش از 30 درصد درامد خانوار ( مجموع درامد زن و شوهر ) نباشد , به عبارت دیگر در این روش ممکن است بازپرداخت تسهیلات مسکن حتی تا 30 سال هم طول بکشد و تا موقعی که اقساط تسهیلات به طور کامل پرداخت نشده باشد ، خانه در رهن بانک باقی می‌ماند .

در بازدیدی که از افریقای جنوبی داشتم مشاهده کردم در انجا بانک‌ها در یک دوره ای ( قبل از بحران اقتصادی 2008) به میزان 105 درصد مبلغ خرید خانه تسهیلات می‌دادند که 5 درصد اضافی هم برای مخارج جنبی از قبیل بازرسی فنی و حقوقی و هزینه انتقال بود , این روش در ایران نیز توسط بانک مسکن طی 6 دهه گذشته دنبال می‌شده است و این بانک تنها بانک ایرانی بوده که برای خرید مسکن تسهیلات می‌داده است , البته بانک مسکن محدودیت منابع داشته ، بنابراین به تعداد کم متقاضیان پاسخ می‌داده و از طرفی درصد کمی از مبلغ خرید ( حداکثر 40 درصد ) را تامین می‌کرده است .

بنابراین چالش اصلی تامین مسکن این گروه ، فراهم بودن تسهیلات بانکی مورد نیاز است که اگر این مشکل حل شود با استفاده از ظرفیت بخش خصوصی می‌توان عرضه مسکن را به هر تعداد که نیاز باشد ، افزایش داد , از طرف دیگر خانوارها باید قدرت بازپرداخت تسهیلات را داشته باشند , به طور کلی اگر میزان باز پرداخت ماهانه بیش از 30 درصد درامد خانوار نباشد ، امادگی در خانوارها برای انتخاب این روش بالا خواهد بود .

3-1- برای دهک‌های پایین ( کم درامدها ): در این گروه حتی خانوارها اگر 50 درصد درامد خود را کنار بگذارند ، باز هم نمی‌توانند از عهده بازپرداخت تسهیلات بانکی برایند و صاحب خانه شوند و باید راهکار دیگری برای انها پیش بینی شود , به طور مثال بنیاد مسکن در شهر واوان در نزدیکی تهران با استفاده از کمک‌های حساب 100 امام و همچنین خیرین بخش خصوصی ، مبادرت به تامین مسکن برای گروهی از کم درامدها کرد , در این پروژه اقساط ناچیزی توسط خریداران پرداخت می‌شد ؛ ولی نکته مهم این بود که برای کاهش هزینه مسکن ، ساخت واحدهای مسکونی این پروژه حداکثر 54 مترمربع بود (35 مترمربعی هم وجود داشت ).

برای طراحی مسکن از بهترین معماران کشور استفاده شد تا اپارتمان هایی کوچک ، زیبا و کارامد ساخته شود , راهکار دیگر کمک به گروه‌های کم درامد جامعه این است که اگر تملک امکان‌پذیر نیست به راهکار مسکن استیجاری پرداخته شود , به طور مثال در انگلستان و خیلی از کشورهای اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم ، شهرداری‌ها مبادرت به تهیه مسکن اجاره ای برای اقشار کم درامد کردند که توانست مشکل گروه‌های کم درامد را رفع کند .

راهکار دیگر برای این گروه درامدی این است که از کمک مالی دولت و شهرداری استفاده کنند تا متقاضیان همراه با پولی که خودشان دارند یک مسکن حداقلی را اجاره کنند , 2- تجربه جمهوری اسلامی ایران : ایران برای تامین مسکن گروه متوسط درامدها دو پروژه بزرگ ساخت مسکن را تحت عنوان مسکن مهر به ظرفیت حدود 2/ 2 میلیون اپارتمان و مسکن ملی به ظرفیت 400 هزار اپارتمان شروع کرد , پروژه مسکن مهر از سال 1389 شروع شد و در سال 1399 خاتمه پیدا کرد .

به عبارت دیگر این پروژه حدود 10 سال طول کشید یعنی هر سال به طور متوسط 220 هزار مسکن تولید شد , مشکل مسکن مهر شیوه تامین مالی ان بود که دولت از طریق استقراض از بانک مرکزی توانست تسهیلات دولتی در اختیار پروژه قرار دهد و به دلیل افزایش تورم از محل استقراض از بانک مرکزی و عدم قابلیت توسعه این روش برای بار دوم ، شیوه مسکن مهر نتوانست ادامه پیدا کند , مسکن ملی نیز کم و بیش از همان روش مسکن مهر استفاده کرد ؛ با این فرق که شیوه تامین مالی ان استقراض مستقیم از بانک مرکزی و استفاده از پول پرقدرت و تورم زا نبود ، بلکه از منابع بازگشتی اقساط بازپرداخت مسکن مهر استفاده کرد که چون این منابع نیز محدود بودند ، بنابراین تعداد محدودی از مسکن ملی در دستور کار قرار گرفت .

در کنار روش‌های مسکن مهر و مسکن ملی ، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از روش‌های پیشرفته‌تری در توسعه مسکن در سال‌های اخیر استفاده کرده است , روش بنیاد مسکن برای توسعه مسکن روستایی و همین طور بازسازی مساکن زلزله زده و سیل زده این است که به صاحب مسکن تسهیلات ارزان قیمت با سود بانکی 5 درصد ارائه می‌کند , بنیاد مسکن مسولیت سیاستگذاری در مسکن روستایی و همچنین مسکن شهری در شهرهای زیر 100 هزار نفر را به عهده دارد .

در سال گذشته بنیاد مسکن برای هر واحد مسکونی 100 میلیون تومان تسهیلات می‌داده که قرار است در سال اتی به 250 میلیون تومان افزایش دهد , تسهیلات بانکی متناسب با پیشرفت فیزیکی احداث مسکن پرداخت می‌شود و بنیاد مسکن نظارت بر پیشرفت کار را به عهده دارد , این شیوه توسط بانک‌های تجاری کشور نیز در سال‌های گذشته دنبال می‌شده است .

در سال‌های اخیر بنیاد مسکن حدود 5/ 2 میلیون در مناطق روستایی ، شهرهای زیر 100 هزار نفر و همچنین مناطق زلزله زده و سیل زده احداث کرده است که رکورد قابل توجهی است , ظاهرا قرار است از مجموع یک میلیون مسکن مورد تعهد دولت ، به میزان 400 هزار ان توسط بنیاد مسکن (200 هزار برای روستاها و 200 هزار برای شهرهای زیر صدهزار نفر ) دنبال شود و بقیه 600 هزار واحد در شهرهای بزرگ با روش‌های مسکن مهر و مسکن ملی انجام شود , 3- جمع بندی به نظر می‌رسد اگر روش‌های ساخت واحدهای مسکونی مورد تعهد دولت از روش‌های متمرکز دولتی ( مسکن مهر ) به روش‌های غیرمتمرکز مبتنی بر امکانات بخش خصوصی و بانک‌ها ( روش بنیاد مسکن ) تغییر کند ، می‌توان هدف‌گذاری یک میلیون مسکن را عملی کرد ( با فرض اینکه نیاز باشد - البته در روش غیرمتمرکز امکان هدف‌گذاری اشتباه نیز حذف می‌شود ؛ چرا که اگر واحدی متقاضی نداشته باشد ، شروع نمی‌شود ).

مطالب فوق از دید گلوگاه تامین مالی مسکن بود ؛ ولی چالش دیگر تامین یک میلیون مسکن در سال در گلوگاه فنی و تدارکات قرار دارد , واقعیت این است با هدف‌گذاری یک میلیون مسکن ( با فرض حل مشکل تامین مالی ) مشکل تدارکات مصالح ساختمانی به ویژه فولاد و سیمان از اهمیت بالایی برخوردار است , اگر به طور مثال میزان فولاد کشور ( با توجه صادرات ) نتواند نیاز کشور را برای این پروژه حل کند ، برای حل ان باید مبادرت به واردات کرد ، در غیر این صورت قیمت مصالح افزایش می‌یابد .

نکته دیگر تامین زیرساخت‌های لازم برای احداث یک میلیون مسکن است , به طور مثال زمین مناسب ، تامین اب و برق و … که اگر این قسمت متناسب با هدف‌گذاری یک میلیونی جلو نرود ، کل هدف با مشکل مواجه می‌شود , دولت اگر از ظرفیت‌های بخش خصوصی استفاده کند و با احداث شهرک‌های اقماری توسعه مسکن را برنامه ریزی کند ، امکان دستیابی به هدف یک میلیون مسکن وجود دارد ؛ ولی روش مسکن مهر و مسکن ملی از تحرک کافی برای رسیدن به هدف یک میلیون مسکن در سال برخوردار نیست و نه تنها امکان دستیابی به هدف یک میلیون مسکن در سال را غیرعملی می‌کند ، بلکه موجب افزایش تورم نیز می‌شود .

منبع : دنیای اقتصاد برچسب هابازار مسکن.